Početnosť schvaľovania hypotéky: ako často banky schvália úver a koľko trvá celý proces

Schválenie hypotekárneho úveru a jeho čerpanie je niekoľkodňový, v prípade komplikácií aj niekoľkotýždňový proces. Od podania žiadosti do banky po čerpanie peňazí to trvá približne 2 týždne, ak sú splnené všetky podmienky a banka má k dispozícii kompletné doklady.

Vo všeobecnosti platí, že celý proces od prvej návštevy banky po čerpanie peňazí trvá pri kúpe nehnuteľnosti 2 až 3 týždne. Samotné posúdenie žiadosti po predložení všetkých potrebných dokladov je zvyčajne od 24 do 48 hodín, pričom schválenie hypotéky bankou môže podľa zložitosti prípadu trvať 1 až 7 pracovných dní.

Čo znamená početnosť schvaľovania hypotéky

Banka nemá povinnosť schváliť hypotéku, pokiaľ 100% nespĺňate nejaké z ich kritérií. Každá banka má vlastné kritériá a teda vás posudzuje individuálne - jedna vám hypotéku schváli bez problémov, iná vám odklepne menej, z tretej môžete odísť naprázdno.

Situácia každého klienta je však vždy posudzovaná individuálne a výsledok ta vždy závisí od aktuálnej situácie daného klienta. Ak vám hypotéku zamietli v inej banke, neznamená to automaticky zamietnutie všade.

Banky nemajú zákonnú povinnosť vysvetliť klientovi konkrétny dôvod zamietnutia. V mnohých prípadoch sa tak klient dozvie len všeobecné konštatovanie - napríklad, že úver nebol schválený „z interných dôvodov“.

Koľko trvá schválenie a čerpanie hypotéky

Schválenie hypotekárneho úveru a jeho čerpanie je niekoľkodňový, v prípade komplikácií aj niekoľkotýždňový proces. Od podania žiadosti, ktorá už obsahuje kompletné doklady požadované bankou, je táto lehota približne do 7 dní.

Pri splnení všetkých podmienok môže klient čerpať hypotekárny úver približne o dva týždne od podania žiadosti. Niektoré banky sľubujú schválenie do 24 hodín, pri zložitejších prípadoch však môže schvaľovací proces trvať aj dlhšie.

Dĺžka vybavovania je individuálna - závisí od banky, účelu úveru a od toho, či máte kompletné dokumenty hneď pri podaní žiadosti. Ak pôjde všetko hladko, banku navštívite maximálne 2 až 3-krát.

Po vyhodnotení všetkých podkladov banka rozhodne o schválení hypotéky a pripraví návrh zmluvy o úvere a záložných zmlúv. Po schválení sa zmluva podpíše a financovanie je pripravené na čerpanie.

Čo banka preveruje pred schválením hypotéky

Schvalovacím procesom banky si klient prechádza z jednoduchých dôvodov - banka sa snaží predísť riziku nesplácania hypotéky a zároveň chce ochrániť klienta pred nezvládnuteľným zadlžením. Na ochranu klienta dohliada aj štát prostredníctvom zákonov o minimálnom disponibilnom príjme a maximálnej hodnote LTV (hodnota úveru voči hodnote nehnuteľnosti).

Banka preveruje:

• príjem klienta,
• zamestnávateľa, kde klient pracuje,
• úverový register,
• súčasné dlhy, záväzky a exekúcie,
• nehnuteľnosť, ktorú chce klient založiť v žiadosti o hypotekárny úver.

Bonita a schopnosť splácať hypotéku

Banka v prvom rade preveruje príjmy klienta a jeho bonitu, inými slovami - schopnosť splácať svoj záväzok voči banke. Banka posudzuje vašu schopnosť splácať hypotéku na základe vašej úverovej histórie, výšky príjmu a výdavkov.

Banka pred schválením hypotéky overuje:

• či je klient zamestnaný alebo podniká,
• či má zdroj príjmu, ktorý banka akceptuje,
• výšku príjmu klienta,
• dĺžku a typ pracovného pomeru,
• dĺžku podnikania.

Príjem je pre banku najdôležitejším kritériom. Musí byť dostatočný na to, aby mesačná splátka neohrozila vaše základné výdavky - štandardne by nemala presiahnuť 40 % čistého mesačného príjmu.

V niektorých bankách tiež platí, že výška splátok všetkých vašich existujúcich úverov nesmie presiahnuť 60 % vášho čistého príjmu. Treba počítať s tým, že toto kritérium zohľadňuje všetky existujúce dlhy.

Maximálna výška hypotéky nesmie presiahnuť 8-násobok ročného príjmu žiadateľa. Problémom môže byť aj to, ak výška hypotéky predstavuje viac ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu a mesačná splátka presiahne 60 % vášho čistého mesačného príjmu.

Vek žiadateľa a dĺžka splatnosti

Žiadosť o poskytnutie hypotekárneho úveru môže podať len osoba staršia ako 18 rokov a maximálny vek, do ktorého by mohla splácať hypotéku sa pohybuje do okolo 70 rokov. Horná hranica je štandardne 70 rokov ku dňu splatenia úveru.

Platí teda jednoduchá matematika: čím neskôr o hypotéku žiadate, tým kratšia splatnosť a vyššia mesačná splátka vás čaká. Ak by vám to vychádzalo na dlhšie, banka vám takto nastavenú hypotéku veľmi pravdepodobne neschváli, alebo si ju musíte nastaviť na kratšie obdobie s vyššími splátkami.

Maximálna splatnosť hypotéky je 40 rokov, takže klienti, ktorí majú viac, ako 40 rokov, si budú musieť vziať hypotéku na kratšie obdobie, s čím sú spojené aj vyššie splátky.

Príjem a pracovný pomer

Pri overovaní príjmu banku zaujíma, či je žiadateľ o hypotekárny úver zamestnaný na trvalý pracovný pomer, podniká na základe živnostenského oprávnenia alebo poberá niektorý z príjmov, ktorý banka akceptuje.

Banky preferujú žiadateľov s pravidelným a preukázateľným príjmom. Zamestnanci na trvalý pracovný pomer majú často výhodu oproti živnostníkom či podnikateľom, ktorí musia predkladať viac dokumentácie, napríklad daňové priznania.

Najviac „v pohode“ ste, ak máte TPP na Slovensku. Aj v takomto prípade sa vám však môže stať, že banka vašu žiadosť zamietne, napríklad ak váš pracovný pomer trvá menej ako 3 mesiace alebo ste v skúšobnej lehote.

Hypotekárny úver nebude schválený klientom v skúšobnej alebo výpovednej lehote. Vo všeobecnosti sa však za krátko trvajúci pracovný pomer počíta taký, ktorý trvá menej ako jeden rok.

Aj keď zamestnanie na dobu neurčitú v trvalom pracovnom pomere môže byť výhodou, banka vie schváliť vašu hypotéku, aj keď pracujete na dobu určitú alebo máte príjmy z podnikania. V prípade, že váš príjem nebude postačovať na poskytnutie hypotéky, je možné pridať k úverovej žiadosti spoludlžníka alebo iný typ príjmu.

Aké príjmy banky akceptujú

Príjmy, ktoré banky pri žiadosti o hypotekárny úver akceptujú, sú:

• príjem zo zamestnania,
• príjem z podnikania,
• príjem z prenájmu nehnuteľnosti,
• prídavky alebo výživné na deti,
• rodičovský príspevok a materská,
• príjem z dôchodku,
• doktorandské štipendium,
• za určitých podmienok aj diéty.

Banky akceptujú príjmy zo zamestnania na pracovný pomer, vrátane príjmov zo zahraničia, príjmy z podnikania - živnosť alebo s.r.o., dôchodky, príjmy z prenájmu nehnuteľností, rodičovský príspevok a materskú, doktorandské štipendium a výživné - zvyčajne v kombinácii s iným typom príjmu.

Zamestnanci na trvalý pracovný pomer majú pri schvaľovaní spravidla výhodu. Živnostníci a podnikatelia musia predkladať viac dokumentácie a celý proces môže trvať dlhšie. Príjmy zo zahraničia sú overiteľné, no ich preverenie je zdĺhavejšie.

Overenie zamestnávateľa

Pre banku je dôležité aj to, aby zamestnávateľ klienta nebol v zozname dlžníkov Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne a aby nebol v omeškaní so zaplatením daní. Banka môže kontaktovať zamestnávateľa aj pre overenie pravdivosti informácií uvedených v žiadosti o hypotekárny úver.

Banky si overujú, či má firma, v ktorej žiadateľ pracuje, zdravé finančné zázemie a schopnosť dlhodobo vyplácať mzdy. Ak schvaľovateľ počas preverovania zistí, že zamestnávateľ má záväzky voči štátu, napríklad nedoplatky na sociálnom alebo zdravotnom poistení, môže to byť dostatočný dôvod na zamietnutie úveru.

Účelové zamestnanie sa kvôli hypotéke je veľmi rizikový krok. Banky pri posudzovaní klienta totiž neskúmajú len výšku jeho príjmu, ale aj dôveryhodnosť a finančné zdravie samotného zamestnávateľa.

Podnikanie a živnosť

V prípade živnosti je potrebné doložiť daňové priznanie za predošlý rok, niektoré banky akceptujú aj podnikanie aktívne min. 6 mesiacov. Príjem z podnikania môže banka posudzovať z tržieb alebo zo zisku.

Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku pri príjme z podnikania banka nehodnotí len výšku príjmov z daňového priznania, ale žiada si aj výpisy z podnikateľského účtu za posledné mesiace, aby si overila reálne finančné toky.

Ak na účte podnikateľa chýbajú pravidelné kreditné operácie, teda príjmy z fakturácie, je to pre banky zväčša dôvod na zamietnutie úveru. Transparentnosť a kontinuita príjmov sú pre banku nesmierne dôležité.

Ak na výpisoch z podnikateľského účtu vidí schvalovateľ pokles tržieb o viac ako 30% v porovnaní s daňovým priznaním, banka to často vyhodnotí ako signál zhoršujúcej sa finančnej kondície podnikania.

Úverový register, dlhy a platobná disciplína

Banka si overuje platobnú disciplínu a záväzky klienta v bankovom úverovom registri (SBCB) alebo v centrálnom registri dlžníkov (CERD). Preukázanie riadneho splácanie predošlých záväzkov hrá v prospech klienta pri vybavovaní žiadosti o úver.

Banka si pred schválením hypotéky preverí úverový register. Záznamy o oneskorených splátkach alebo nesplatených záväzkoch vám môžu výrazne skomplikovať schválenie.

Okrem existujúceho úverového registra si banky vytvárajú aj vlastný zoznam dlžníkov, v ktorom sú zaznamenané nepravidelné alebo omeškané splátky úverov. Obozretní buďte aj pri povolenom prečerpaní na účte a kreditnej karte.

Asi najčastejším dôvodom zamietnutej hypotéky je negatívny záznam v úverovom registri - najmä vo forme omeškania so splátkami, tzv. delikvencie. Aj niekoľkodňové meškanie na splácaní existujúceho úverového produktu zanechá v registri stopu.

Každá banka posudzuje úverový register inak. Niektoré sú prísnejšie a zamietnu hypotéku už pri menšom meškaní, niektoré sledujú hlavne posledné dva roky splácania existujúcich úverov a sú benevolentnejšie.

Dlhy, exekúcie a zamietnuté žiadosti

Banky berú do úvahy všetky vaše existujúce dlhy, pravidelnosť ich splácania, omeškania splátok či zamietnuté žiadosti v iných bankách. Rovnako dôležité je nemať nedoplatky na zdravotnom a sociálnom poistení.

Banka môže zamietnuť žiadosť o poskytnutie hypotekárneho úveru z viacerých dôvodov:

• omeškanie splátok na inom úvere alebo hypotéke,
• nesplácanie predchádzajúceho úveru,
• odklad splátok,
• zamietnuté žiadosti o úver,
• nedostatočná výška príjmu,
• neuhradenie kreditnej karty,
• exekúcie,
• dlhy na sociálnych odvodoch.

Omeškanie splátok je prvým krokom k prípadnému neschváleniu hypotéky. Banka pri žiadosti posudzuje, či omeškanie trvalo niekoľko dní alebo mesiacov.

Zosplatnený predchádzajúci úver je najzávažnejšie porušenie platobnej disciplíny. Úver sa v tomto prípade nesplácal niekoľko mesiacov, a tak finančná inštitúcia požaduje okamžité splatenie úveru.

Exekúcie, zrážky zo mzdy alebo blokovaný účet nevrhajú dobré svetlo na žiadneho potenciálneho záujemcu o hypotéku. Dlhy v Sociálnej poisťovni môžu vzniknúť aj z dôvodu neskorej registrácie v rámci zamestnania alebo pri neskôr uhradených odvodoch počas podnikania.

Správanie na účte

Pri schvaľovaní hypotéky môže banka posudzovať aj správanie klienta na bežnom účte. Banky tiež berú do úvahy demografické kritériá, napríklad dvaja žiadatelia o úver sú lepší než jeden.

Ak schvaľovateľ vo výpisoch zistí pravidelné platby na stávkové kancelárie alebo herné platformy, môže to vyhodnotiť ako rizikové správanie znižujúce finančnú zodpovednosť klienta.

Opakované nepovolené prečerpanie môže pri procese schválenia hypotéky spôsobiť komplikácie. Rovnako môže byť problémom neuhradenie minimálnej splátky kreditnej karty včas.

Výška úveru, LTV a vlastné zdroje

Pri úvere na bývanie môže v súčasnosti klienti získať od banky hypotekárny úver maximálne do 90 % hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou. Najčastejšie je možné získať hypotéku do 80 %, keďže počet hypoték vo výške 90 % z ceny nehnuteľnosti je zo zákona limitovaný.

Banky na Slovensku môžu poskytnúť hypotéku maximálne do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti stanovenej znaleckým posudkom. Mali by ste teda mať vlastné prostriedky aspoň vo výške 10 % kúpnej ceny. Ideálne je mať nasporených 20 %, pretože financovanie nad 80 % je legislatívne obmedzené.

Banky spravidla poskytujú úvery do 80% hodnoty nehnuteľnosti, čo pri nehnuteľnosti v hodnote 150 000 € predstavuje úver 120 000 €. Ak znalec ohodnotí vašu nehnuteľnosti na sumu 200 000 € a vaša banka vám poskytne 80% z tejto hodnoty, hypoúver získate maximálne vo výške 160 000 €.

Časť úspor si nechajte vždy v rezerve - kúpa nehnuteľnosti by nemala byť na úkor vašej finančnej záchrannej siete pri prípadných nečakaných situáciách, ako je strata zamestnania či choroba.

Overenie a vhodnosť nehnuteľnosti

Keďže pri vybavovaní hypotéky býva nehnuteľnosť predmetom záložného práva, je dôležité znalecké ohodnotenie. Čím vyššie stanoví znalecký posudok hodnotu nehnuteľnosti, tým vyšší hypotekárny úver môže klient získať.

Hodnota nehnuteľnosti, ktorú chcete financovať, musí byť overená znalcom. Tento krok môže byť časovo náročný, najmä ak je potrebné čakať na voľného znalca.

Pri hypotéke nejde len o bonitu klienta, ale dôležitým prvkom schvaľovania je aj samotná nehnuteľnosť, ktorú chce klient založiť. Ak banka vyhodnotí túto nehnuteľnosť ako nevhodnú na založenie, hypotéka bude zamietnutá.

Najčastejšie sa to týka bytov, ktoré sú v nevyhovujúcom stave, napríklad chýba kuchynská linka, toaleta alebo kúpeľňa. Pri rodinných domoch môže byť problémom zlý technický stav alebo vážne konštrukčné nedostatky.

Problémom môže byť aj lokalita zakladanej nehnuteľnosti. Všetky tieto faktory môžu byť dôvodom na zamietnutie hypotéky, a preto je dôležité dôkladne preveriť technický aj právny stav nehnuteľnosti ešte pred podaním žiadosti.

Právny stav nehnuteľnosti

Ak nehnuteľnosť vykazuje právne nedostatky, banka môže pristúpiť k úprave podmienok úveru, prípadne jeho schválenie odložiť až do vyriešenia problému.

Jedným z častých nedostatkov je chýbajúci prístup k nehnuteľnosti po legálnej prístupovej ceste. V takom prípade môže byť riešením zriadenie vecného bremena prechodu a prejazdu, bez ktorého banka úver často neschváli.

Za právny problém sa považuje aj existencia čiernej stavby, teda stavby postavenej bez povolenia na pozemku. Kým nie je stavba skolaudovaná a zapísaná do katastra, banka hypotéku na takúto nehnuteľnosť neposkytne.

Dokumenty potrebné na schválenie hypotéky

K žiadosti o hypotéku bude banka od vás požadovať doklady týkajúce sa kupovanej nehnuteľnosti, dokumenty, ktorými preukazujete dostatočný príjem a ďalšie potrebné doklady.

Doklady totožnosti

Potrebný je občiansky preukaz, prípadne druhý doklad totožnosti, napríklad pas alebo vodičský preukaz. Doklady totožnosti sa týkajú všetkých osôb participujúcich na hypotekárnom vzťahu.

Doklady o príjme

Či už máte príjem zo zamestnania, z podnikania alebo inú formu príjmu, pokiaľ o úver na bývanie žiadate spolu s ďalším spoludlžníkom, potrebné je dokladovať príjem oboch žiadateľov.

V prípade príjmu zo zamestnania si banky výšku príjmu preverujú cez Sociálnu poisťovňu, preto nie je potrebné, aby ste predkladali aj potvrdenie o príjme. Je však potrebné vedieť výšku príjmu za jednotlivé mesiace alebo priemernú výšku príjmu za posudzované obdobie.

Pri príjme z podnikania je potrebné predložiť daňové priznanie za predchádzajúci rok a potvrdenie o podaní z daňového úradu. Banka si môže vyžiadať aj výpisy z podnikateľského účtu.

Doklady k nehnuteľnosti

Medzi doklady týkajúce sa nehnuteľnosti, ktorou budete v banke ručiť, patria originál listu vlastníctva k nehnuteľnosti a kópia z katastrálnej mapy. Tieto dokumenty si vybavíte na katastri nehnuteľností.

Následne kontaktujete znalca, ktorý vykoná ohliadku vašej nehnuteľnosti, ocení nehnuteľnosť a vypracuje znalecký posudok. Vďaka znaleckému posudku viete, aká bude maximálna výška hypotéky, ktorú vám banka poskytne.

Znalecký posudok dostanete v dvoch vyhotoveniach: jeden je určený pre vás a druhý pre banku, v ktorej ste podali žiadosť o hypotekárny úver.

Kúpna zmluva a účel úveru

Kúpna zmluva sa musí predložiť vždy, keď účelom čerpania hypoúveru je kúpa nehnuteľnosti. Pri bezúčelových hypotékach, teda americkej hypotéke, to potrebné nie je.

Právny titul, ktorý potvrdzuje účel úveru, môže byť kúpna zmluva, rezervačná zmluva, zmluva o budúcej kúpnej zmluve alebo projekt a rozpočet k rekonštrukcii nehnuteľnosti.

Poistenie nehnuteľnosti

Poistnú zmluvu zakladanej nehnuteľnosti treba vinkulovať v prospech banky. Poistenie nehnuteľnosti nie je voliteľný doplnok - bez neho hypotéku nedostanete v žiadnej banke.

Poistenie nehnuteľnosti kryje riziká, ako sú požiare, povodne, zemetrasenia, víchrice, zosuv pôdy a iné živly, a poskytuje finančnú ochranu nielen vám, ale aj banke ako veriteľovi.

Podpis zmlúv a čerpanie úveru

Ak máte za sebou úspešné schválenie hypotekárneho úveru, banka od vás bude požadovať podpísanie úverovej zmluvy, záložnej zmluvy a návrhu na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.

Pri návšteve katastra nehnuteľností si pripravte bankou vystavené a podpísané dokumenty: úverové zmluvy, záložné zmluvy a návrh na vklad záložného práva.

Katastrálny úrad vám následne potvrdí prijatie návrhu na vklad. Prijatie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností a overenie plomby na liste vlastníctva je pre banky dostatočným dôvodom umožniť vám čerpanie hypotekárneho úveru.

Banka môže v zmluve určiť ďalšie podmienky, ktoré musí dlžník splniť pred a po načerpaní úveru.

Čo môže schválenie hypotéky predĺžiť

Niekoľko faktorov vie celý proces zbytočne spomaliť:

• neúplná alebo chybná dokumentácia,
• príjem zo zahraničia alebo zo živnosti,
• čakanie na znalca,
• žiadosti schvaľované na výnimku,
• sviatky a dovolenková sezóna,
• záznamy v úverovom registri,
• vysoké existujúce záväzky,
• zmena finančnej situácie počas schvaľovania.

V určitých obdobiach roka, napríklad pred Vianocami alebo počas dovolenkovej sezóny, môže proces schvaľovania úveru trvať dlhšie. Ak máte záznamy v úverovom registri alebo vysoké existujúce záväzky, proces môže trvať dlhšie.

Akonáhle podáte žiadosť o hypotéku, banka posudzuje vašu aktuálnu finančnú situáciu. Ak sa počas schvaľovacieho procesu rozhodnete zmeniť zamestnanie, zobrať si novú pôžičku, kúpiť si auto na splátky alebo otvoriť nový úver na kreditnej karte, môže to negatívne ovplyvniť vaše skóre a v krajnom prípade dokonca viesť k zamietnutiu žiadosti.

Ako zvýšiť počet schválených žiadostí

Proces urýchlite, keď si dokumenty potrebné pre schválenie hypotéky pripravíte vopred. Kompletná dokumentácia bez chýb je kľúčom k rýchlemu schváleniu.

• Vopred si skontrolujte, aké dokumenty banka vyžaduje, a všetky ich pripravte.
• Objednajte si znalca ihneď po podaní žiadosti.
• Odpovedajte na otázky banky promptne.
• Pred podaním žiadosti si skontrolujte vlastný úverový register.
• Vyrovnajte všetky staré záväzky.
• Počas schvaľovania si neberte nové úvery a nemeňte bez potreby zamestnanie.
• Porovnajte podmienky viacerých bánk.

Pred podaním žiadosti si preto skontrolujte vlastný register a vyrovnajte všetky staré záväzky. Dôležité je tiež nemať nedoplatky na zdravotnom a sociálnom poistení.

Skúšať každé dvere sa pri hypotéke neoplatí. Pozor si dajte na väčšie množstvo zamietnutých žiadosti o úver.

Niektoré banky umožňujú schváliť hypotéku ešte pred výberom nehnuteľnosti. Viete tak vopred, na akú sumu máte nárok.

Kedy banka hypotéku schváli iba v nižšej výške

Nie každá žiadosť o hypotéku musí skončiť zamietnutím. V prípade, že banka identifikuje určitý problém, no nejde o závažné riziko, môže schvaľovateľ pristúpiť ku kompromisnému riešeniu - schváleniu hypotéky, avšak s úpravou jej parametrov.

Najčastejšie ide o zníženie schváleného úverového rámca, teda klient nakoniec získa nižší úver, než pôvodne požadoval.

Jedným z častých dôvodov je zníženie hodnoty zakladanej nehnuteľnosti po kontrole znaleckého posudku. Tým pádom klesá aj hodnota zabezpečenia, na základe čoho banka automaticky upravuje aj výšku schválenej hypotéky.

Ak banka niektorý z viacerých príjmov neuzná, logicky sa znižuje akceptovateľný príjem. Výsledkom je zníženie maximálneho úverového rámca - klient síce môže hypotéku získať, ale v nižšej výške, než pôvodne očakával.

Pri podnikateľoch banka dôsledne sleduje vývoj tržieb. Ak banka zaznamená pokles tržieb oproti predchádzajúcemu obdobiu, nemusí to hneď znamenať zamietnutie hypotéky, najmä ak ide o pokles v rozmedzí do 30 %.

Rezervačná zmluva a riziko neschválenia

Rezervačná zmluva je záväzok a rezervačný poplatok je štandardne nevratný, ak vám banka hypotéku zamietne. Preto je kľúčové vedieť vopred, na akú výšku hypotéky máte nárok ešte pred tým, ako si nehnuteľnosť rezervujete.

Vlastné bývanie patrí medzi najväčšie životné ciele, no získanie hypotéky nie je automatické. Kľúčom k hladkému procesu sú dostatok vlastných úspor, čistá úverová história, preukázateľný príjem a kompletná dokumentácia pripravená vopred.

tags: #pn #pocas #schvalovania #hypoteky